绿城、保利、龙湖这样打造150平方米的别墅，都吓坏了！

这两年，小面积、低总价、低密度的别墅类产品越来越火了。据克而瑞统计，2018年别墅产品中，180平米以上的别墅不好卖了，成交同比净减少6.4个百分点，而120-180平米这个面积区间成交最火爆，其中又属140-160平米这个面积段增长最快。

可以说，要在别墅产品抢占更多市场份额，高赠送、控总价已经是房企的必修课了。那么，经过几年的积累，房企在150平米别墅产品的打造上，有了哪些提升和优化呢？明源君带大家一起来扒一扒。

01规划设计如何排布

最能出容积率

当前市场上小别墅产品形态比较丰富，包括独栋、联排、叠墅、双拼，但主流形态是联排合院和叠拼。但不管是那种形式，用地效率都挖掘到了极致的地步。

一、通过巧妙排列布局，提高容积率

1、L型布局提高用地效率

这两年，院墅很流行，就是因为合院式产品比较能出容积率。合院式小别墅整体布局上更强调用地效率，普遍式采用L型布局，层数一般在3层。

早期很典型的例子是万科梦溪里乐高小联排，采用了L型户型排布，两个户型通过二层进行连接，形成一个基本模块，而基本模块可以东西、南北随意拼接，再形成更大的单元，从而组成整个社区。

由于拼接的灵活和多联，规避了日照间距和山墙间距，有效节约了宅间空地，提升了容积率。

武汉保利认为，采用合院式L型双拼连排布局，不但省间距，花园体验感更强，有类独栋的产品体验。而且每户都做到南向采光面，庭院私密性非常好，日照舒适度佳，地下空间利用率高。

但是，合院排列布局必须注重空间尺度关系。

①合院单元拼接数4拼-5拼为宜，用地紧张的条件下可做5-6拼，7拼以上不建议。

②街巷尺度宜为5:1-10：1，用地紧张的条件可考虑12:1，大于12:1不建议做。

③组团排列数宜为3-4列，用地紧张的条件可考虑5-6列。

④通过景观处理，使拼接数量变得不敏感。

与此同时，中式合院很讲究秩序感，几进几出，所以必须要有街巷等级，形成层级分明的归家流线。但同时要严格控制街巷等级，提高合院舒适度。例如纵向主轴大约10-15m，主街7-10m，小巷3-4m。

2、多首层设计

叠拼产品在做小面积别墅，现在有个趋势是做多首层。例如成都保利唐悦项目，他们首层户数占总户数的50%，也就是使尽量多住户能够赠送私家花园及地下室。

相比传统的叠拼，相同户数楼层更少，楼间距需求小，因此可大幅度增高容积率，达到1.2左右，约为独栋别墅容积率的两倍，有效节约土地。

另外一方面，下叠2户变4户，可以提升产品首层面积，北侧退台减少退距，密度最大化。

也可以通过北露台的设置，增大阳光倾斜角度，增加舒适度，合理减少别墅间距，提高容积率。

二、创新设计，货值让位溢价

不过也有的房企在货值与溢价之间选择了后者。比如开始有不少项目降低层数，从三层降到两层，最极致的是干脆只做一层。

绿城2018年就有不少项目推出了一层的合院别墅新品，基本都被秒光。不过一层别墅产品的占比比较低，都只有几十套。据绿城设计师介绍，之所以要加入一层别墅，主要由两大考虑：一是平面上，建筑布局适当退进，可以避免社区空间呆板僵硬；二是立体中，高低错落的建筑可以丰富天际线，配合高围墙创造宜人的尺度。

只有一层的别墅，对于那些不喜欢或不方便爬上爬下的客户，很好解决了他们的痛点。而且面积也控制在95到180平米，价格诱人。

惠州方圆东江月岛147平的独栋合院别墅，做到了5室2厅4卫1厨，负一层是车库和功能房，一层是客餐厅以及老人房，二层三开间朝南。整个户型是L型，围绕着中心庭院进行布局，每个空间都有比较好的观景效果，居住舒适度比较高。

另外，洋房或高层产品很流行的四开间朝南户型，现在在小别墅上也发挥地比较极致。比如以前叠墅户型的主流是2开间朝南，好一点是做到5开间朝南，几乎将客卧等重要空间都集中到户型南侧来了。

沈阳万科翡翠别墅148平，三房两厅，沈阳万科翡翠别墅只做了两层，同样是L型布局合院，加大了别墅面宽设计，牺牲容积做两层空间。两层做到了四开间朝南。

当然，还有的做到了单层3开间朝南户型，整个单元格局已经完全洋房化了，不但有南向大面宽，还能享受庭院生活，产品舒适度非常高。

比如苏州旭辉五门府的叠墅产品，在采光方面就做得非常到位了。

二、如何提高私密性

别墅客户对私密性要求比较高，但小别墅的容积率比较高，尤其是叠墅，一栋楼里住了好几户人家，如何提高私密性呢？

1、通过庭院设计提高私密度

一般是采取围合式庭院的设计方法，尤其是合院产品，庭院围墙一般在3米以上，建筑分别坐落在院子南北面，每个房间都朝向主庭院，确保了居住者的私密性。

还有一种做法是通过楼层“坡屋顶”处理，避免邻居间的对视，保障了主卧私密性。

2、动静分层，多套房、多卫设计

别墅产品一般能做到动静分层，比如客餐厅、厨房全部在一楼，客人来访不会打扰到家人的休息。如果首层面积足够大，则把老人房安排在一楼，因为老人不方便爬楼梯。

另外，多套房设计，比如大部分卧室都配有独立的卫生间，一般卫生间数量都在4个以上。这样也很好地兼顾了每个人的私密性。

3、创新入户方式

对于叠拼小别墅而言，上叠、中叠都因为入户私密性和仪式感做得不到位，被诟病为伪别墅。

目前比较好的处理方式有四种。一是利用庭院、楼梯、电梯分别入户，形成全分离的入户方式，私密性高；二是利用庭院、电梯以及公共庭院进行入户，私密性次之；三是以楼梯和公共电梯为住户回家的主要交通动线，私密性相对较差。

金地天镜三期如愿叠墅三叠各自独立入户

例如金地天镜项目三叠有各自入户的动线，下叠主要是通过朝南处花园入户，中叠通过朝北向的抬高露台花园入户，上叠则可以从一楼电梯入户。这样的设计分离了入户动线，保证了住户的私密性。但会导致建造成本增加，降低赠送面积。

三、高赠送是基本功

小别墅最吸引客户的一点是购买门槛比较低，但控制面积后，利用率和超高赠送就很重要了，这可以说是这类客户购买客户的最大的敏感点。

不同物业类型的别墅，赠送面积的方式也有所不同。独栋别墅、联排别墅有独立的院子，一般是赠送前庭后院、花园或者地下室，而叠拼别墅由于产品的特殊性，赠送的形式一般多为顶层花园、露台、阁楼、地下室等。

比如成都保利堂悦采取下叠赠送地下室、院子、客厅上空；中叠赠送大露台、客厅上空；上叠赠送屋顶、客厅上空的方式，户均赠送面积大、户型均好性强，赠送面积可达到产权面积的65%-120%。

从别墅竖向剖析图可以看到，单体竖向六层三叠5户，上叠平层一层一户，中下叠首层入户，中下叠赠送入户花园，上叠赠送大露台。

还有一种手法是做双首层设计，向地下室要面积，比如很多项目通过南面连接下沉庭院，负一层地采光度和通风性跟一楼的效果差不多，加上以标准层高进行打造，基本可以将餐厅、厨房、茶室等生活功能空间放到负一层，等于把负一层变成首层了，这样整个户型的利用率会大大提高。

03户外庭院及地下空间打造

别墅讲究的就是有天有地有庭院的惬意生活，所以入户花园、露台空间、户外庭院的打造上一定要有亮点才更能打动他们。

一、庭院打造注重赠送和私密程度

对于别墅客户，购买别墅就是因为向往有天有地的生活，所以庭院打造非常重要。

叠墅产品一般会通过绿植或围墙隔断，增加私密性。或者通过打造个性化的户外庭院增强竞争力。如果首层花园面积有限，主要利用垂直空间，打造立体的户外庭院。

图片来源：丁祖昱评楼市

对于合院产品的庭院则更在于大面积的赠送，以及景观最大化。

比如天津桃李春风这款127㎡一层合院，整体面宽近12米，整体进深近13米，占地面积近143㎡，院子面积能达到约73㎡到200㎡左右。如果是边户，起码能有6个院子，中间户起码有5个院子。

黑色箭头表示可以出到小院，灰色箭头表示窗外可以看到小院。来源：冷眼观楼

另外，户型一般是L型布局，所有房间与公共空间都朝向私属院落布置，让院落景观最大化。比如这栋152平米的中式小别墅，做出了前庭、后院、侧院、井院、南院等五个院子，所有空间都能亲近自然，而且通过庭院凹凸也能增大楼栋自身的采光面，同时减小楼间距，提高产品舒适度。

二、地下空间

以前出于成本控制的考虑，小别墅对地下空间的挖掘相对比较少，要么不做地下室，要么地下室作为车库或储藏室。究其原因，一方面经济型客户的居住需求基本通过地上面积可以得到满足，另一方面地下空间的维护成本较高。比如绿城桃李春风就没有设计地下室，万科桂语里项目地下空间则全部用于集中停车。

但现在随着竞争日趋激烈，客户经过市场教育后，对产品期待值更高了，所以很多项目也开始深挖地下空间，尤其叠墅产品，需要通过地下空间的赠送，提高产品溢价。

武汉保利认为，别墅地库模式有三种，第一种是采用全部开挖后改造模式，在满足高层区停车配比要求下，别墅区后期地下室可改造空间大。

一种是每行开挖，优点是别墅区停车较经济，在满足高层区停车配比的前提下，别墅区地下可改造空间小。

第二种模式是隔行开挖，优点是别墅区节约车道面积，满足别墅使用。但缺点也挺明显的，高层需开挖较多，后期地下室赠送不一致，地下赠送可改造空间小。