楼市的主要矛盾是房价过快下滑 专家指出：能承受得了房价大幅上涨，就承受不了下跌1%吗？

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报道

2018年下半年，房地产市场从火热的夏季进入萧瑟的秋冬，不仅“金九银十”量价齐跌变成打折销售，头部房企万科各地喊出“活下去”的口号，各地也多次传出业主维权的消息。

2019年，楼市真的会预期调转，市场就此入冬吗？15日，在“2019·攻守道暨新京报第十三届标杆地产颁奖盛典”上，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领指出，2019年市场将会自然下行，一线城市总体不熄火就不会有系统性风险，二线城市无论新房、二手房2019年都较为稳定，不会变得更差，而三四线城市由于库存放量，明年开发商的压力相对较大。

楼市到达拐点，还是依旧假摔？

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领在会上指出，2018年上半年房地产市场之所以火爆，核心原因是人为制造的虚假繁荣，也就是一二手倒挂，三四线城市棚改货币化补贴刺激需求。但下半年开始刺激消失，非正常需求的快速退出导致市场快速变革，甚至出现个城市交易量几个月下降50%以上。

《中国住房发展报告（2018-2019）》也显示，2018年9月之前，由于一些上行因素的影响，尽管调控政策不断加码，市场预期仍保持显著乐观。2018年9月以后，一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期，另一方面宏观环境变化增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场，导致需求主体出现预期观望和购买犹豫，开发企业销售下降回款放慢，房地产开发企业产生悲观预期，并加剧购房者悲观预期，行动上从积极行动转变为犹豫不决。

因此，房地产上涨的逻辑是否已经改变，拐点是否真的“狼来了”成为这半年来最引人关注的话题。日前，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在2019年首届中国产城融合大会上表示，2019年房市主要矛盾已经从过去的房价过快上涨，变成了过快下滑，体现在销售、投资、房价方面的下滑。

“我们能够承受房价大幅度上涨，就不能承受下跌1%吗？房价一直往上冲有好处吗？对市场还是需要冷静的价值判断，而不能从个别企业或者个人的利益来追求虚拟的资产增值。”对于近期楼市下跌所引发的悲观预期，中国房地产业协会会长冯俊提出，对房地产市场的认知要保持冷静的判断，“莫冲动”。

2019年房价依然趋于下行

冯俊认为，2019年整体房价的趋势可能会往下走，因为对市场更敏感的是二手房，开发商由于成本刚性、销售策略维持在一定价格水平上，个体市场敏感度大得多。所以，从房价情况看，2019年价格会有下行。

而根据16日国家统计局发布的2018年12月70城房价数据中，二手房价格下跌的城市有22个，包括全部一线城市和天津、南京、西安、青岛等热门二线城市。中原地产首席分析师张大伟同样预计，未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。

近期，虽然2018年12月菏泽、衡阳等地纷纷出台调控解绑政策，但中央经济工作会议对于房地产市场仍然强调了2016年提出的“房住不炒”的定位，要求构建房地产市场健康发展长效机制，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

“总体来讲，中央对房地产市场存在泡沫的判断是非常正确的。”冯俊指出，“我国个人住房贷款余额和城镇居民家庭收入比已经达到70%以上，这个负债确实对老百姓是压力非常大的。”

冯俊指出，要合理控制房地产市场风险，促进住房属性回归，改善住房供应结构。完善供应体系，应使得房价稳定且与群众支付能力相适应。一方面，坚持市场化的改革方向，另一方面，也要保障没有能力通过市场获得何时住房的家庭住有所居。

责任编辑：徐芸茜 主编：陈岩鹏