2018潍坊楼市将转入“买方市场” 2019年度市场竞争会更加激烈

2018年港城楼市由上半年火热状态逐渐趋于平稳开始进入买方市场本年度商品住宅供应647万㎡成交603万㎡供需趋于平衡成交均价9250元/㎡。

展望2019年港城楼市将有以下特点

1.在因城施策的政策框架下预计全国楼市将经历由紧到松的政策变化。对烟台而言“烟九条”强化“房住不炒”烟台将进入稳定发展期产品向多元化、精细化发展。

2.在市场趋稳及企业资金压力的双重影响下2019年房企拿地必将更加谨慎对于优质地块关注度依旧不减但对于风险较高的地块将保持理性态度。

3.在供需趋于平衡的大背景下市场趋于理性随着品牌开发商的聚集及各项目的不断入市竞争将会更加激烈报告来源腾策。

2018年各地出台房地产相关政策超过400次房地产市场高位回落不断降温。7月31日中央政治局会议“遏制房价上涨”的表态之后房价上涨预期逐渐被打破观望情绪占据主导三季度开始改善型和投资型需求也开始快速退场。 自11月份开始伴随楼市降温各地调控政策出台频次骤减调控不再继续加码。在此背景下菏泽成为第一例标志性的松绑调控城市是楼市政策从紧到宽松的重要变化。这一政策会造成示范效应在因城施策的政策框架下后续类似的政策放松还会继续增多尤其是从限售政策进行松绑。 当前中国经济下行压力加大外需不振而房地产业拉动其它行业的效应显著。因城施策将是明年房地产政策关键。

烟台政策

2018年8月烟台因房价过快上涨被住建部约谈9月出台“烟九条”规范房地产市场秩序。预计2019年在“房住不炒”的大框架下烟台将进入稳定发展期产品向多元化、精细化发展。

“烟九条”是去年“烟十二条”的补充延续重在实施房地产市场秩序整治专项行动严格控制商品房预售、网签。土地方面对于商品住宅库存偏低、供需矛盾突出的县市区适当增加住宅用地供应量防范“地王”出现。

土地市场

2018年商住办土地供求量价稳步上升土地成交量同比上涨171%土地成交均价为1902元/㎡同比上涨24%全年平均溢价率为5.7%

2018年土地成交楼板价再创新高其中超5000元/㎡的地块为烟台传化公路港福山商业地块、龙湖只楚、中海喜乐酒店、远洋四季苑、金科通世南路、烟建祈雨顶地块 2018年全市成交土地的平均溢价率5.7%溢价率超50%的高溢价土地主要是龙湖只楚、中海上庄、远洋四季苑、金科通世南路、烟建祈雨顶地块占土地总宗数的4.5%。从整体情况来看底价拿地为今年市场主旋律。

今年商住办土地供求量呈现波动式上升的态势年底达最高峰12月份成交23宗楼板价与溢价率受个别土地成交影响较大6月受龙湖只楚地块带动平均溢价率最高38.6%

2018年商住用地成交占比最大共计768万㎡占比79%商业用地共计成交150万㎡占比15%主要集中在开发区占总商业用地的45%

今年开发区土地成交面积最大共计30宗286万㎡占成交总量的29%芝罘区平均成交楼板价最高为2941元/㎡溢价率为20.2%。

重点地块

【溢价最高/竞拍次数最多】烟台龙湖置业有限公司于6月22日以4亿元购得芝罘区烟J[2018]1001号地块溢价率高达243%竞拍次数1152轮是2018年溢价率最高、竞争最激烈地块。

【成交建面最大/成交总价最高】烟台鲁商地产有限公司于1月29日以7.9亿元购得莱山区J[2017]L015号地块成交建面37.16万㎡是2018年成交建面最大、成交总价最高的地块。
【恒大首进烟台地块】恒大于1月29日以4.1亿元购得莱山区烟J[2017]L018号、烟J[2017]L019号两宗地块成交建面共计29.5万㎡项目案名御山华府于10月7日首开均价12000元/㎡。

【蓝光首进烟台地块】蓝光于3月17日以0.69亿元购得牟平区烟J[2018]3006号地块成交建面共计5.9万㎡项目案名蓝光雍锦锦湖于8月24日首开成交均价7000元/㎡。
【天泰首进烟台地块】天泰地产于6月26日以1.7亿元购得莱山区烟J[2018]L006号地块成交建面13.4万㎡为天泰首进烟台地块。
【金科首进烟台地块】金科地产于9月3日以4.6亿元购得芝罘区烟J[2018]1002号地块成交建面7.8万㎡为金科地产首进烟台地块。
【远洋首进烟台地块】远洋地产于9月3日以1.8亿元购得莱山区烟J[2018]2003号地块成交建面3.2万㎡为远洋地产首进烟台地块。
【中瑞鼎峰首进烟台地块】中瑞鼎峰于11月13日以0.5亿元购得芝罘区烟J[2018]Z007号地块成交建面2.2万㎡为珠玑置业与中瑞鼎峰合作落地的首个项目。
【新城首进烟台地块】新城地产于11月17日以3.3亿元购得芝罘区烟J[2018]Z003号、烟J[2018]Z004号地块成交建面17.4万㎡为新城地产首进烟台地块。

【旭辉银盛泰首进烟台地块】旭辉银盛泰于12月11日以8.3亿元购得开发区烟J[2018]5012号-1、烟J[2018]5011号-1两宗地块成交建面37.8万㎡为旭辉银盛泰首进烟台地块。

商品住宅市场

2018年市场热度有所放缓供应达历史新高有效缓解了供不应求矛盾市场开始趋稳本年度多个改善型项目入市成交均价9250元/㎡上涨幅度达25%。
2018年供应量主要集中在牟平区、芝罘区、莱山区占全市供应总量65%成交量主要集中在牟平区、开发区、芝罘区占全市成交总量63%莱山区成交均价最高为12162元/㎡牟平区成交均价最低为7204元/㎡。

2018年改善属性凸显成交主力面积段90-120㎡以三房产品为主主力去化单价段8000-10000元/㎡主力总价段70-110万元。